1 INTRODUCTION

Ce document, établi par le propriétaire des lieux a pour objet de : déterminer les parties privatives et les parties communes a l'usage collectif des occupants; de définir les lots composant l'immeuble considéré; d'établir les droits et les obligations des occupants, tant dans les parties communes, que dans les parties privatives; de fixer les règles nécessaires à la bonne administration de l'immeuble, à son entretien, et à la participation de chaque occupant au paiement des charges; d'établir les règles de fonctionnement d'un comité d'usagers, représentatif des occupants de l'immeuble, charge de participer à la gestion générale des charges locatives. Conventionnellement, les baux passés se refèreront aux présentes. Toute clause contraire, résultant le plus souvent de l'utilisation d'un formulaire préétabli, ne trouvera son application qu'à la condition que sa rédaction soit expressement dérogatoire aux presentes. Les dérogations apportées dans certains contrats ne sauraient nuire, ni profiter aux autres occupants, le Propriétaire devant seul tirer conséquence des dérogations consenties.

2 ENTREE EN VIGUEUR

Le présent règlement est applicable dès la conclusion du premier bail.

3 DESIGNATION DE L'IMMEUBLE ET DE SES EQUIPEMENTS

La propriété comprend actuellement quatre bâtiments distincts, bénéficiant de diverses entrées à partir des voiries internes et des parkings :
BATIMENT 1 : Il s'agit du bâtiment principal comportant deux niveaux et trois corps de bâtiments savoir :
BATIMENT 1 A : Grand bâtiment principal
BATIMENT 1 B : formant jonction entre les bâitiments 1A et 1C
BATIMENT Z C : Bâtiment parallèle au bâtiment 1A comprenant en partie basse des locaux au niveau de la piscine.
BATIMENT 2, contigu au bâtiment 1 A dans sa partie EST, formant jonction avec le bâtiment 3
BATIMENT 3, terminant provisoirement l'ensemble de la construction contigue a l'EST.
BATIMENT 4, bâtiment indépendant, d'architecture différente. Ces batiments sont bordés par 2 zones de parkings, l'une au sud du bâtiment 1, de 29 places qui sera denommée ZONE A, et l'autre au nord des bâtiments actuellement édifiés, comportant 158 places qui sera désignée ZONE B.

Par la suite, d'autres zones de parkings seront edifiées dans des espaces libres qui seront déterminés conformément aux règles d'urbanisme. Le Propriétaire se réserve le droit de modifier la configuration actuelle des bâtiments, ainsi que d'utiliser sur sa propriété, dont le sol represente 47.466 m2 les droits à bâtir dont elle bénéficie (environ 7.200 m2). La piscine et les tennis ne sont pas des parties communes. Les espaces verts actuels sont susceptibles d'être partiellement utilisés dans le respect des règles d'urbanisme pour la construction de nouveaux bâtiments; Tant que ces espaces sont libres, ils sont à la disposition des occupants pour un usage de promenade.

La propriété est entièrement cloturée par un grillage de 2M de haut, et les accès se font par trois portails électriques télécommandés et radiocommandés, situés sur la route des Crêtes. Le système installé, est susceptible d'être allégé en vue d'une meilleure gestion des charges financières.
En outre la propriété bénéficie :
- d'un système de détéction incendie dans tous les couloirs, et locaux techniques
- d'un système de détéction intrusion sur tous les accès extérieurs et les circulations intérieures
- d'un contrôle d'accès par badge à effet Wiegand avec 14 lecteurs de badges
- d'une alimentation électrique par groupe électrogène en cas de panne E.D.F.
- d'un système de chauffage par pompe à chaleur
- d'un système de climatisation avec 3 tours de refroidissement fonctionnant en redondance
- d'une galerie technique souterraine reliant les bâtiments
- d'un transfomateur de 1 MVA

Le chauffage, la climatisation, et la production d'eau chaude sont collectifs, des salles techniques existent dans les différents bâtiments. Leur accessibilite doit toujours être assurée. Le propriétaire se réserve le droit de modifier les installations techniques, soit pour en ameliorer le rendement, soit pour en diminuer les coûts d'exploitation.

4 DIVISION DE L'IMMEUBLE

Tous les bâtiments sont divisibles en plusieurs lots dont la configuration et la superficie seront a déterminer en fonction des besoins des occupants. Autres que les hall d'entrées, les couloirs de circulations communs à certains lots sont reputés indivisibles entre ces lots pour le calcul de la répartition des charges. ll ne sera pas tenu compte des servitudes d'accès aux locaux d'équipements communs pour le calcul des répartitions entre utilisateurs. Les accès aux immeubles seront soit communs, soit privatifs selon qu'ils seront en fait a l'usage exclusif d'un ou de plusieurs occupants. La configuration des bâtiments est variable dans le temps en fonction des besoins des utilisateurs.

5 PARTIES COMMUNES

Les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées a l'usage ou a l'utilite d'un occupant déterminé.

Par reference au droit de la copropriété, les parties communes comprennent, sans que cette enonciation soit limitative :
1. Clôtures : l'ensemble des clôtures périmétriques et les portails
2. Armature de l'immeuble : les fondations, les gros murs de façade, de pignon, les murs de réfends et gros porteurs, ainsi que les poutres et poteaux, le gros oeuvre des planchers, la couverture de l'immeuble, toutes les terrasses accessibles ou non, et d'une manière générale tout ce qui forme l'ossature des bâtiments.
3. Façades : Les omements des façades, y compris les panneaux solaires, mais non compris les mains courantes en bois et la végétation qui sont de la responsabilité des occupants, ainsi que les fenêtres et vitrages.
4. Réseaux aerauliques : L'ensemble des réseaux, gaines et conduits de fumées et appareillages ou moteurs à usage commun
5. Locaux, espaces et services communs : les locaux techniques pour le chauffage ou la climatisation, la galerie technique souterraine, les locaux pour les compteurs E.D.F., les armoires de répartition communes, les compteurs d'eau, les réserves du fuel pour le groupe électrogene, les halls d'entrées et locaux de circulation ainsi que les escaliers et paliers d'étage, les portes, fenêtres, châssis vitres etc., se trouvant dans les parties communes, et d'une manière générale tous espaces, dégagements couloirs et locaux qui ne sont pas affectés ou loués a l'usage d'un seul et tous leurs accessoires. Le transformateur électrique, le groupe électrogène et tous equipements collectifs de climatisation, chauffage et production d'eau chaude.
6. Ascenseur : éventuellement l'ascenseur du bâtiment 4 si il déssert des lots différents avec une accessibilité commune - Etant précisé que cet ascenseur doit, normalement être neutralisé
7. Canalisations et réseaux : Toutes les canalisations, colonnes montantes ou descendante et de distribution notamment d'eau et d'électricité, de chauffage et de climatisation, les tuyaux de chute, d'écoulement des eaux pluviales et menagers, sauf toutefois les canalisations affectées a l'usage exclusif d'un occupant et se trouvant a l'intérieur de ses parties privatives. Les tuyaux de tout a l'égout, les tuyaux et branchements d'égout, les tuyaux de chute de W-C.. Les réseaux câblés communs tels que téléphone, et informatique, courant ondulé.
8. Compteurs : L'ensemble des compteurs d'eau et d'énergie permettant les répartitions de charge entre utilisateurs.
9. Installation d'éclairage : Les installations d'éclairage se trouvant dans les parties communes de l'immeuble ou assurant l'eclairage extérieur.
10.Antennes et paraboles collectives : la totalité de l'installation sauf toutefois les parties desservant des lots uniques à usage privatif
11.Chauffage et climatisation : les appareils situés dans les parties communes
12.Materiel : le matériel nécessaire à l'immeuble et à son entretien
13.Eclairage extérieur : L'ensemble de l'installation, à l'exception des panneaux électriques de signalétique privée
14.En général, tous locaux, équipements et accessoires à usage collectif et desservant plusieurs lots. Les équipements se trouvant dans des locaux communs mais ne desservant qu'un seul lot privatif sont considérés comme accessoires à ce lot et exclus des parties communes.

6. PARTIES PRIVATIVES

Les parties privatives sont celles affectées a l'usage exclusif d'un occupant ou d'un groupe particulier d'occupant.

Ces parties sont identifiées dans les baux. Elle comprennent :
1. Les revêtements de sol, planchers, moquettes, et carrelages, les enduits couvrant les plafonds, ainsi que les faux plafonds
2. Les portes et fenêtres, volets, garde-corps, barres d'appui, balustrades, terrasses et végétation, bacs a fleur et dallages.
3. Le cloisonnement intérieur, sous réserve de ne pas porter atteinte a l'integrité de l'immeuble et aux droits des autres occupants
4. Les tuyaux, canalisations ou lignes intérieures affectées a l'usage du local pour la distribution des fluides, des courants forts et faibles, etc., et cela depuis leur branchement sur les canalisations communes, à condition qu'ils ne desservent pas d'autres lots..
5. Les appareils de chauffage et de climatisation étant précisé que l'occupant ne pourra pas les neutraliser, ni les echanger pour des appareils differents dans l'accord du bailleur.
6. Les parties d'installation des réseaux communs se trouvant dans les locaux privatifs, seulement si elles ont le caractère d'installation terminale en discontinuite avec les autres locaux.
7. Les installations sanitaires et les équipements des cafétérias, y compris les robinetteries
8. Tout ce qui concerne la décoration interne
9. D'une manière générale tout ce qui se trouve dans un local privatif et n'a pas le caractere de partie commune.

7. PARTIES PRlVATlVES COMMUNES

Certaines parties privatives telles que cloisons mitoyennes, séparation de terrasse, couloir de dessertes, blocs sanitaires et réseaux qui seront a l'usage exclusif d'utilisateur designés dans les baux auront le caractère de parties privatives communes à plusieurs occupants. Les frais de fonctionnement ou de remplacement de ces parties privatives communes seront répartis entre les utilisateurs au prorata des surfaces desservies ou du nombre d'utilisateur, si ce mode de calcul est plus équitable.

8 DESTINATION DE L'IMMEUBLE

D'une manière générale l'immeuble est destiné a usage de bureaux, salles de conferences ou de cours, salles d'informatique, salles de stockage de materiaux non polluants ni dangereux. La destination précisé des locaux résulte du bail signé entre le Propriétaire et le locataire. Les activites concurrentielles sont toujours possibles, sauf pour les services qui seront délégués dans le cadre du WORLD TRADE CENTER, a savoir : bureaux- services organisation de colloque~ congrès et séminaires - service de restauration et de bar.

9 USAGE DES PARTIES COMMUNES

Chacun des locataires, pour la jouissance des locaux loues, pourra user librement des parties communes, sauf à respecter leur destination et à ne pas faire obstacle aux droits des autres occupants. Toutes les parties communes, notamment passages, entrees vestibules, escaliers et couloirs devront être libres en tout temps. En conséquence il ne pourra être déposé, entreposé ou mis à demeure un objet quelconque dans les parties communes. II est formellement interdit d'introduire dans l'immeuble aucun produit malodorant ou dangereux. Le stationnement des véhicules doit se faire exclusivement sur les places réservées et en aucun cas gêner la circulation des autres véhicules ou des piétons; Les grilles d'accès a l'immeuble seront ouvertes à des heures déterminées par le comité des usagers. Ces heures pourront être variables au cours de l'année et être remises en cause à la demande de la majorité des usagers; Il en est de même pour les accès permanents de l'immeuble.

10 USAGE DES PARTIES PRlVATlVES

Chacun des occupants aura, en ce qui concerne les locaux loués exclusivement le droit d'en jouir à la condition de ne pas porter atteinte, ni aux droits des autres occupants, ni à la destination de l'immeuble ou à celles de chacune des parties privatives occupées par les autres locataires. D'une manière générale, les occupants devront veiller à ne jamais troubler la tranquillité de l'immeuble, par eux-mêmes ou leurs preposés. II ne pourra être établi sur les façades rien qui puisse nuire aux autres occupants. Toute publicité sous forme d'enseigne est interdite sur les bâtiments, sauf decision du comité des occupants prise en conformité avec le reglement de la Z.A.C. des BOUILLIDES. Les loggias et terrasses privatives doivent rester dans leur état d'origine. Aucun objet ne peut y être entreposé. Ces loggias ne peuvent recevoir de verandas ou de couverture quelconque.

Les occupants pourront apposer une signaletique dans des conditions à mettre au point avec le comité des occupants. Les occupants devront s'abstenir de toute nuisance sonore ou autre pouvant perturber les reseaux hertziens ou de propagation des ondes radio au préjudice des autres occupants. Les modifications apportées aux parties privatives ne devront pas occasionner de gêne aux autres occupants. Toutefois, une tolerance de 15 jours non consecutifs par an est admise pour permettre d'entreprendre des travaux bruyants occasionnels, à condition de prévenir les autres utilisateurs au moins 48 heures à l'avance des nuisances possibles. Etant entendu que tout trouble de jouissance du voisinage par bruits de percussion ne pourra excéder 4 heures par jour, une fois dans la semaine. Si des travaux génèrent un bruit important à plus de 80 decibels, ils devront imperativement être entrepris, à defaut d'accord avec les autres occupants le samedi et le dimanche. Les parkings ne pourront servir qu'à garer les véhicules à l'exclusion de toute autre utilisation. L'emploi d'avertisseurs sonores est interdit sur la propriété. Les parkings ne pourront servir d'aire de lavage. II ne pourra y être exécuté aucune opération d'entretien ou de reparation.

11 SERVICE DE L'IMMEUBLE

L'accueil du W.T.C. est, entre autres, charge de recueillir les informations concernant l'administration de l'immeuble. Ces informations sont transmises sans délai au gerant qui les exploite suivant le degré d'urgence, en respectant les procédures établies par le present règlement. Le gardiennage de jour n'est pas assuré. Chaque locataire doit faire son affaire personnelle de la sécurité dans ses locaux et de la non intrusion des personnes indésirables; Le Comité des usagers fixe fixera l'heure officielle de fermeture et d'ouverture des bureaux. Pendant la periode de fermeture, une télésurveillance avec intervention ponctuelle sera organisée. La sécurité générale de l'immeuble est assurée par un prestataire extérieur à choisir par le comité des usagers. Le rôle du prestataire consiste à prevenir toute intrusion non autorisée dans l'enceinte de l'immeuble après les heures de fermeture. Le Prestataire ne sera pas responsable des accès réguliers par les employés des entreprises résidentes, ni des effractions à l'interieur des locaux privatifs.. Le prestataire devra s'assurer de l'execution de rondes opérationnelles après le déclenchement d'alarmes d'intrusion ou d'incendie. Chaque occupant demeure responsable de la sécurité de ses locaux privatifs. Le comité des usagers determiné les besoins et le niveau des services nécessaires a l'immeuble : (menage des parties communes, entretien des espaces verts, collecte des dêchets, etc ...)

12 GESTION DE I'IMMEUBLE

Le propriétaire désigne un gestionnaire dont les honoraires sont assumés par I'ensemble des occupants. Le gestionnaire veille au confort de l'immeuble, à sa propreté, à sa securité, et au maintien en bon etat de ses installations techniques. Le comite des usagers assiste le gestionnaire et contrôle éventuellement la bonne execution de sa mission. Le comité des usagers est constitué par l'ensemble des occupants de l'immeuble, propriétaire y compris. Chaque membre possède un droit de vote égal à la superficie occupée ou possédée. Le comité d'usager est représente par un bureau de trois à cinq membres. Chaque occupant peut proposer un candidat pour le représenter à ce bureau.

Le propriétaire ou son représentant est membre de droit. les deux ou quatre autres membres sont élus chaque année par l'assemblee des occupants à la majorité relative. En cas de partage, l'avis du propriétaire ou de son representant est prépondérant. Le Président, désigné par les membres du bureau, choisi parmi les locataires, assiste le gestionnaire. Le gestionnaire dresse le cahier des charges des interventions techniques souhaitables pour la bonne administration de l'immeuble. Il établit un budget prévisionnel qui servira de base a l'établissement des provisions trimestrielles qui seront demandées. Le gestionnaire pourra demander l'avis du bureau pour les candidatures à retenir. Il devra produire au bureau l'ensemble des devis obtenus et justifier son choix par des arguments objectifs et subjectifs.

Le budget définitif des charges est soumis pour approbation au bureau. A defaut d'accord de majorité, le propriétaire sera seul juge des prestations à faire exécuter aux frais des utilisateurs. A l'exception des travaux concernant le clos et le couvert, mis à la charge du propriétaire par les articles 605 et 606 du Code Civil, toutes les autres charges, y compris les assurances, les taxes et les impôts, sont payées par les locataires au prorata des surfaces possedées. Les correctifs suivants sont apportés pour certains locaux :
Locaux d'archives ou de stockage situes dans le premier niveau des bâtiment 1A et 4 :
coefficient 0,3. Hall d'accueil du W.T.C., salles fortes, club piscine WTC, auditorium, salles de conférences à usage collectif gérées par le Club W.T.C. : coefficient 0,5

Chaque parking compte pour une part pour la répartition des dépenses liées a l'entretien des parkings. Les locaux bénéficiant d'un dispositif privatif de production de chauffage ou de climatisation ne sont pas pris en compte pour le calcul de la répartition des charges liées au chauffage ou à la climatisation.
Les dépenses d'énergie ( abonnements et consommations) sont réparties en fonction du total obtenu par la somme des différents comptages constatés. Il en est de même pour l'eau. Les dépenses identifiables par bâtiment sont réparties proportionnellement aux surfaces du bâtiment auprès de ses occupants. Les dépenses engendrées par la négligence ou la malveillance d'un occupant sont à la charge exclusive de cet occupant; Le propriétaire reste seul responsable du paiement des charges dues par son locataire défaillant. En conséquence, le propriétaire ne pourra se prévaloir d'un manque de provision ou de remboursement pour ne pas faire exécuter des prestations prévues par le budget prévisionnel. Cette clause ne pourra pas être revendiquée par le locataire défaillant, car ( nul ne peut tirer profit de sa propre turpitude).

13 CONVOCATION DE L'ASSEMBLEE DES USAGERS

Le bureau des usagers est seul responsable de la convocation annuelle de l'Assemblée des usagers. En aucun cas le propriétaire ne peut être tenu pour responsable de la défaillance de cette Assemblée ou de son Bureau.
Chaque locataire a le droit d'assister à cette assemblée qui est réunie chaque année dans un local affecté et prêté spécialement par l'Association W.T.C., sur le site loué. En cas de défaillance du bureau, chaque locataire a le droit, dans le mois de la date anniversaire de la première assemblée constitutive, réunie à I'initiative du propriétaire, de demander la tenue d'une nouvelle Assemblée. Il aura alors le pouvoir de fixer l'ordre du jour et la date de la réunion. Cette Assemblée, régulièrement tenue en présence du Propriétaire ou de son gérant dûment convoquée quinze jours à l'avance par lettre recommandée avec avis de réception ou par avis direct émargé pourra emettre tous avis pertinents sur la gestion du bâtiment. A cette occasion, l'Assemblée régulièrement constituée, ainsi qu'il est dit ci dessus pourra procéder au renouvellement de son bureau, sans avoir à mettre cette question à l'ordre du jour. L'ancien bureau étant de facto, démissionnaire. Le premier bureau, constitue pour un an après sa première reunion , sera composé des trois premiers locataires de l'immeuble, de l'Association W.T.C. et du Propriétaire. A cette occasion, le Propriétaire fera connaitre le nom du gestionnaire responsable de l'immeuble.

14 POUVOIRS DU BUREAU OU DE L'ASSEMBLEE DES USAGERS

Le Bureau ou l'Assemblée des Usagers ne pourra pas remettre en cause le principe des dépenses indispensables au bon fonctionnement et à la bonne tenue de l'immeuble. Le Bureau pourra proposer a l'Assemblée des nouveaux services adaptés aux besoin des usagers.
L'Assemblée établira alors un nouveau budget en integrant les demandes complémentaires. En aucun cas, le Bureau ou l'Assemblée ne pourront se substituer au gestionnaire de l'immeuble qui a seul le pouvoir de signer les marches et de réceptionner les ouvrages commandés. Le gestionnaire devra tenir compte des avis du Bureau pour la gestion quotidienne de l'immeuble. Les consignés, recommandations, et budgets prévisionnels seront rassemblées dans un cahier unique des déliberations paraphé par le gestionnaire et le Président du Bureau. Ce cahier doit toujours être à la disposition des usagers qui peuvent le consulter au bureau du gestionnaire avec un préavis de 48 heures.

15 ADAPTATION REGULIERE

Le présent document constitue un cadre non rigide, pour une gestion organisée dans un soucis d'efficacité et de services auprès des usagers. Ce reglement sera regulièrement perfectible, et fera l'objet d'amendements qui seront décidés en Assemblée des usagers.
Les clauses insérées tendent à préciser, si besoin etait, les règles normales d'occupation d'un immeuble de bureau afin de respecter un maximum de libertés réciproques. Son interpretation ne doit jamais conduire à restreindre les droits évidents des occupants, mais seulement prévenir des abus de jouissance qui pourraient nuire a l'harmonie générale de l'immeuble et aux rapports courtois qui doivent naturellement rester la règle de base de toute relation de bon voisinage.